수익형 부동산의 종류와 투자법

노후를 준비하는 세 가지 따박따박 소득이 있는데요.

바로 연금, 배당금, 월세예요. 

이 세 가지를 모두 받는 노후라면 매우 안정적인 생활이 되지 않을까 싶어요. 

 

집값이 마구 오를 때 사람들은 수익형 부동산 보다 시세차익형 부동산에 더 관심을 갖는다고 해요. 

당장 월세를 받는 부동산 보다 팔아서 남기는 이득이 더 크니까요. 

이제 집값이 상당히 많이 올랐다고 느껴지는 요즘, 다시 수익형 부동산으로 눈길이 가지 않을까요?

Pixabay로부터 입수된 Peggy und Marco Lachmann-Anke님의 이미지 입니다.  

 

수익형 부동산은 세 가지로 분류할 수 있어요. 

 

주거용 부동산

아파트, 다세대주택, 오피스텔, 다가구, 도시형생활주택 등

상업, 업무용 부동산

상가, 업무용 오피스텔, 아파트형 공장, 오피스 빌딩 등

숙박용 부동산

펜션, 여관, 모텔, 호텔, 게스트하우스 등

 

저는 처음에 숙박용 부동산에 관심이 많았어요. 

에어비앤비를 하고 싶어서요. 

이전에 포스팅 한 적이 있죠. 

2020.12.07 - [경제적 만족] - 에어비앤비 호스팅으로 부수입 만들기

여전히 관심은 많지만, 운영에 대해서는 좀 자신이 없어서 선뜻 덤비질 못하고 있네요. 

 

아마 사람들이 가장 손쉽게 접근할 수 있는 수익형 부동산이 오피스텔과 상가가 아닐까 싶어요. 

최근에는 상가 분양사무소에서 전화가 참 많이 와요. 

저는 그 상가가 위치한 아파트에 관심이 있었던 건데, 신축 상가는 분양이 쉽지 않은 모양이에요. 

 

상업용 부동산의 투자 수익률은 얼마나 될까요?

NH투자증권 The100 보고서 68호 수록 이미지

 

수익률이 너무 작다고 느껴지지 않나요? 

저만 그런가요?

그만큼 상가나 빌딩이 싸지 않다는 얘기겠죠. 

리스크는 더 있습니다. 

바로 '공실률'이죠. 

임대수익이 아무리 높아도 공실기간이 길면 관리비 부담 등 손해가 발생해 수익률이 떨어집니다. 

역세권이나 임대수요가 두터운 지역이 아니라면 위험하죠.

세입자 교체가 잦으면 중개수수료도 많이 들어요. 

건물 관리비, 이자 비용, 수선 비용, 제세공과금 등 따져볼 유지비용이 많네요. 

상가 투자에 관해서라면 아래 포스팅에 나오는 책을 꼭 살펴보세요. 

상가투자 베테랑의 꼼꼼한 노하우가 있는 책입니다. 

2020.11.10 - [경제적 만족] - 상가에서 월세받는 노후를 꿈꾸다

 

주택 임대의 수익성은 사라질까?

최근에는 주택 임대차 3법과 임대사업자 제도 폐지 때문에 임대인들이 궁지에 몰린 상황이죠. 

 

NH투자증권 The100 보고서 68호 수록 이미지

 

임대사업자 등록 제도는 임대로 인상 5% 제한을 부과하는 대신 세금 혜택을 주는 제도예요. 

매일경제신문 이미지(5/28)

하지만 제도가 폐지됨에 따라 전국에서 자동말소 등록임대 가구가 늘어나고 있어요.

임대사업자들은 양도세 중과배제 혜택을 받을 수 없게 되었고요. 

현재는 임대차3법 때문에 집을 맘대로 팔지도 못하는 상태예요. 

이런 식으로 주택을 임대하려는 사람이 자꾸 줄어든다면 어떤 일이 일어날까요?

 

아파트는 그래도 환금성이 좋으니까 팔릴텐데, 다세대, 다가구는 매매가 잘 되지 않을 것 같아요. 

그리고 세금 부담이 커진 임대사업자는 월세를 올려서 그 비용을 전가시키겠죠. 

투자 매력이 줄어들면 다세대 주택을 더 짓지 않을 테고, 임대 공급은 감소해요.

모두가 아파트에 살 수 있는 형편은 아닌데, 임차인에게는 난감한 상황이 될수도 있겠어요. 

주택 임대의 수익성은 오히려 높아질 수도 있고요. 

NH투자증권 100세시대연구소에서는 '환금성이 좋은 수익형 부동산'을 권하고 있어요. 

 

대형 아파트 보다는 중소형 아파트

10억원 주택 1채 보다는 5억원의 주택 2채

물류창고나 주차장 보다는 오피스텔이나 상가

 

사람들이 왜 아파트를 사는지 다시금 알 수 있는 대목이네요.

수요층이 많아 빨리 팔리고, 대출을 활용할 수 있으니까요~