임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 사유는?

계약갱신청구권제는 임대차 3법 중 하나죠. 

기존에는 전세 계약을 2년으로 했는데, 한 번 더 연장해서 최대 4년까지 계약을 연장할 수 있도록 한 법이에요. 갱신 시에 임대료 상승폭을 5% 이내로 제한 하는 것이 전월세 상한제고요~

 

국토교통부 자료

 

 

작년부터 계약갱신청구권제가 도입되면서 전세가격이 많이 올랐습니다. 

 

한 아파트의 전세가, 호갱노노 

 

같은 아파트가 비슷한 시기 계약임에도 전세가가 크게 2억 이상 차이가 나는걸 볼 수 있어요. 

계약갱신청구권을 행사한 집과 신규 계약한 집의 차이예요.

상황이 이렇다 보니 집주인이 계약갱신청구권을 거절하는 사례도 많아졌어요. 

하지만 아무 때나 거절이 가능한 것은 아닙니다. 

 

계약갱신청구권을 거절할 수 있는 사유는 뭘까요?

 

1. 임차인이 2기의 임대료를 연체한 사실이 있는 경우

이 경우는 월세는 해당이 되겠네요. 전세는 연체할 임대료가 없으니까요.

 

2. 임차인이 거짓이나 그밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

임대차 계약서를 허위로 작성하거나, 계약 당사자가 아닌 사람이 거주하는 경우가 되겠어요. 

한두 푼도 아닌 전세집을 거짓으로 빌려서 타인이 거주하는 일은 매우 드물죠.

 

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

임대인과 임차인이 서로 손해배상액을 합의할 수 있어요.

국토교통부 자료

 

갱신 거절 당시 월단위 임대료를 산정해서 3개월분에 해당하는 금액이라거나

새임차인에게 받는 임대료를 월단위로 계산해서 계약기간(2년) 만큼의 금액을 준다거나

임차인이 입은 손해액에 해당하는 금액을 준다거나....

모두 금액이 작지 않을 것 같아요.

그리고 임차인이 합의를 할는지도 의문이고요.

앞서 살펴봤듯이 이미 주변 전세가가 폭등한 상황이라서요. 

 

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

임차인이 전대를 했다는 걸 입증할 수 있어야 겠죠. 

 

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

계약 갱신 시점에 주택을 한 번 점검해 볼 필요는 있겠으나 

대부분 생활마모나 미미한 파손 수준일 거예요. 

 

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실돼 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

재개발, 재건축이 이뤄지는 경우는 계약갱신청구권 거절할 수 있어요. 

어차피 집이 사라질 테니 임대는 불가능하겠네요. 

 

7. 임대인이 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

6번과 비슷한 상황입니다. 

다세대 주택의 경우에는 해당 동네가 재개발 지역이 아니더라도 철거하고 다시 짓는 상황이 있잖아요. 

이럴 때는 세입자를 내보낼 수 있죠.  

Image by mohamed Hassan from Pixabay  

 

8. 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속 포함)이 주택에 실거주하려는 경우

임대인 뿐만 아니라 가족이 실거주하는 거라면 계약갱신청구권을 거절할 수 있어요. 

 

직계존속: 증조부모, 조부모, 부모, 자녀, 손자, 증손

직계비속: 아들, 딸, 손자, 손녀, 증손 등

 

나를 기준으로 위 아래 혈연관계는 해당이 되지만

수평관계, 그러니까 형제자매, 사촌은 해당이 안 돼요.

 

예를 들어 자녀를 실거주 시키려는 부모라면 계약갱신청구권 거절 가능합니다.

 

9. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임대인의 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우도 해당됩니다.

임차인이 임대인에게 손해를 끼치고 있다는 점을 입증할 수 있어야 겠죠.

 

쭉 알아보니, 웬만해선 계약갱신청구권을 막을 수 없다!

라는 결론을 얻게 됩니다. 

 

집주인이 내가 들어가 살겠다! 라고 말하는 게 가장 흔한 사유가 될 것 같아요. 

그렇다면

임대인이 실제 거주해야 하는 기간은?

법으로 정해져 있습니다. 

임차인이 요구한 갱신기간인 2년 내에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우에는, 

임대인은 그로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 해요. 

 

임대인이 면책되는 정당한 사유는?

피치 못할 사정이어야 합니다. 

실거주하던 직계존속이 갑자기 사망하는 경우

해외 주재원으로 파견되는 경우

처럼 어쩔 수 없는 이유들이어야 해요. 

계약갱신청구권 거절 당시에는 없던 상황이요.

케이스바이케이스니까 법리적 해석을 따져봐야 할 거예요. 

계약갱신청구권제가 생긴지 얼마 안된 만큼 아직 분쟁의 여지가 많아 보입니다. 

 

매수할 집에 임차인이 거주하는 경우라면, 계약갱신청구권에 대한 체크 꼭 하세요!