재건축과 리모델링의 차이, 수도권 리모델링 추진 아파트

요즘 수도권에 있는 아파트 중에 리모델링을 추진하는 단지가 많이 보여요. 

제 지인도 살고 있는 아파트가 리모델링을 시작해서 이주를 했습니다. 

'리모델링을 하느냐 마느냐'를 두고 아주 오랜 실랑이가 있었는데, 최근 서둘러 리모델링을 진행시키고, 이주를 시작했어요. 

 

매일경제신문 이미지(2021.03.22 12면)

 

리모델링 추진 가구가 1년새 88% 급증했다고 해요. 

서울, 경기, 지방을 가리지 않고 리모델링 열풍이 불고 있어요. 

그동안 그렇게 말 많고 탈 많았던 리모델링 사업의 속도가 왜 이리 빨라졌을까요?

아파트 리모델링은 무엇을 말하는 걸까요?

리모델링은 재건축과 비교해서 많이 이야기합니다. 

 

재건축과 리모델링은 어떤 점이 다를까?

 

리모델링은 신축, 재건축과 달리 기존 건축물을 허물지 않고 보전하면서 물리적 성능과 사회적 성능을 향상시키는 거예요. 예를 들어 지하주차장을 만들거나 커뮤니티 시설을 추가하고, 홈 네트워크 시스템을 마련하는 것은 사회적 성능을 향상시키는 겁니다.  

 

이와 달리 재건축은 건물의 물리적 수명이 한계에 달한 경우 아예 철거하고 새로 짓습니다. 

 

다음은 한국리모델링협회 홈페이지에 나온 재건축과 리모델링 차이점 정리예요. 

 

 

준공 후 15년만 지나면 리모델링이 가능하고, 안전진단 기준도 낮은 편이네요. 재건축에 비해서 법적 규제도 약합니다.

 

최근 리모델링을 선호하게 된 이유?

 

재건축을 할 수 없는 아파트, 안전진단 등 법적 규제에 걸려 좌초된 노후 아파트에서 선택할 수 있는 좋은 대안이 될 거 같아요. 정부의 민간 재건축 규제 강화가 리모델링을 부추긴 거죠. 

 

초과이익환수제도 없고, 조합 설립 후에도 아파트를 사고팔 수 있다는 메리트가 있어요. 아파트값이 엄청 오른 지금 상황에서 리모델링 이슈는 아파트 가격 상승의 촉매제가 될 수도 있죠. 

 

하지만 리모델링을 통해서는 가구 수를 많이 늘릴 수가 없어요. 건물의 골조를 그대로 유지하기 때문이죠. 현재까지 수직 증축 리모델링을 허가받은 곳은 서울 송파구 성지아파트가 유일하다고 합니다. 

 

송파동 성지아파트 리모델링 사업 조감도, 포스코건설 이미지

 

성지아파트의 시공을 맡은 건설사는 포스코건설입니다. 이 아파트는 기존 전용 면적 66㎡, 84㎡가 각각 80㎡, 103㎡로 넓어지고 가구당 0.66대로 부족했던 주차공간은 1.21대(지하 3층)로 확대됩니다. 증축을 통해 늘어나는 42가구는 일반분양한다고 해요. 

포스코건설은 리모델링 시장의 주도권을 잡고 있는 곳이에요. 지난해 말 기준 26개 리모델링 추진 사업장 중 13곳의 시공권을 따냈죠. 

 

2021년 3월 현재 리모델링 조합 설립이 되어 추진 중인 아파트 단지 리스트예요. 

리모델링협회 자료, 매일경제신문 이미지

 

리모델링 아파트 어떻게 접근하면 좋을까?

부동산 전문가들은 리모델링 아파트에 대해서 상당히 조심스러운 입장이 많습니다. 재건축 재개발에 비해서 사업성이 약하기 때문이에요. 

 

리모델링을 통해서 완전히 새로운 아파트로 탄생하는 것이 아니다 보니 애초에 가지고 있던 구조적 한계를 벗어나기가 힘들어요. 아파트 무게를 지탱하는 내력벽을 함부로 철거할 수가 없어요. 내력벽을 없애야 많은 사람들이 선호하는 4베이로 설계가 가능합니다. 베이는 전면 발코니에 접한 거실 또는 방 숫자를 말해요. 그러다 보니 리모델링 아파트들은 세로로 긴 '동굴형'이라 채광 등에 문제가 있을 수 있습니다. 결국 상품성이 떨어지죠. 신축 아파트 대비 선호도가 떨어질 수밖에 없습니다.

 

리모델링 사업에 필요한 분담금도 문제가 될 수 있어요. 분담금 확정은 사업계획 승인 이후에 되지만, 사업에 따라 얼마가 더 추가될지는 해봐야 알 거 같아요. 또 리모델링도 분양가상한제 적용을 받아요. 기존 가구수보다 일반분양 물량이 30가구 이상 늘어나면 상한제로 분담금이 늘어날 수 있습니다. 다만 일반물량이 30가구를 넘지 않는 소규모 리모델리은 재건축보다 부담은 크지 않아요. 

 

아파트 투자로서 리모델링 아파트를 추천하지는 않는 듯합니다. 

다만 내가 살고 있는 아파트가 리모델링을 추진한다면 집값의 기폭제가 될 수 있기 때문에 매도 시점을 잡기에 좋아요. 

 

혹시 리모델링이 확정된 아파트 매수를 고민하고 있다면 꼼꼼히 따져 보세요~

 

 

얼음공장의 반백수 프로젝트

 

직방TV