상가에서 월세받는 노후를 꿈꾸다

 

Pixabay로부터 입수된 Please Don't sell My Artwork AS IS님의 이미지 입니다

 

누구나 건물주가 되는 꿈은 꾸잖아요. 

노후에는 일하지 않고 월세 수입만으로 살았으면 좋겠다 하고요~

건물주는 너무 멀게 느껴지니 상가부터 시작해 보면 어떨까 생각해 봤어요.

동네 돌아다니면서 이런 작은 상가는 얼마나 하나 슬쩍 보기도 하고,

신문에 나온 상가 매물도 쭉 살펴봤습니다. 

집만 비싼게 아니네요. 

10억이 넘는 상가에 보증금은 2억 남짓이면 현금도 꽤 많이 들고 있어야 겠어요.

공실 걱정 없이 월세가 착착 잘 들어오는 업종이 들어와야 겠구...

요새는 또 코로나 때문에 상가 이용이 많이 줄었잖아요. 

인터넷으로 주문하면 배달 안되는 게 없고요.

손해나지 않는 상가 매입 가능하긴 할까요?

 

이런 궁금증으로 상가투자를 검색하다 유튜브에서 옥탑방보보스를 알게 되었습니다.

족장TV의 족장님도 상저가투자로는 유명한 분이죠. 

평소 구독하던 채널이기는 하지만 좀 어렵게 느껴졌달까~

근데 게스트로 나온 옥탑방보보스는 좀 구체적이고 현실적인 이야기를 해줘서 흥미가 생겼습니다.

 

 

www.youtube.com/watch?v=TutM0tKDZgc

족장TV중 옥탑방보보스 출연분

 

그리고 이내 이분이 최근에 펴낸 책도 찾아봤지요.

김종율(옥탑방보보스) / 한국경제신문/ 2020-09-14

 

옥탑방보보스 님이 직접 스터디 회원들과 함께 다니면서 임장하고, 매수한 결과들이 담겨져 있어요. 

지역은 주로 수도권 중에서도 서울에 집중되어 있구요. 

코로나 때문에 지금은 상황이 달라진 예전 상권에 대한 이야기도 있어서 조금 걸러 들어야 합니다.

중간중간 점포가 문을 닫거나 달라진 곳도 있어요. 

굉장히 지엽적인 이야기를 많이 하고 있지만 큰 틀안에서 읽어야 도움이 될 것 같습니다. 

내가 사는 지역에 어떻게 적용해 볼 수 있을까 고민하면서요. 

지도 안에서 헤매다 비슷비슷한 이름의 점포를 읽다 보면 스르르 잠이 들수도 있어요. 

그냥 사례집이다 생각하고, 술술 넘겨 읽다가 포인트만 체크해두면 될거 같아요. 

 

제가 책을 읽고 정리한 상가투자 포인트 입니다.  

 

● 상가 입지의 유효 수요가 얼마나, 어느 쪽에 존재하는지 파악한다

   (주변 건물의 성격, 세대수, 이용자 수 등으로 유효 수요 가늠) 

● 지도를 열어서 유효 수요의 주요 동선을 파악한다

   (예를 들어 역을 이용하려면 어느 길로 걷는게 가장 빠르고 편한지)

● 점포가 속이기 쉬운 매출자료가 아니라 매입자료를 확인한다

● 업종의 특성에 맞는 입지를 선택한다

   (차량 동선이 중요한 업종도 있음)

● 뚜레쥬르 보다 파리바게뜨가 입지와 상권을 잘 분석해 점포 개발한다

   (파리바게뜨가 매장 수가 훨씬 많음)

● 유효수요를 끊어먹는 경쟁점이 있는지 파악한다

   (그 위치에 경쟁점이 나중에 생길 수도 있다.. ㅠㅠ)

● 편의점은 원룸촌, 베이커리는 아파트촌이 잘된다

● 대로변, 역앞, 새건물이 반드시 좋은게 아니다

   (가격만 비싸고 매출은 잘 안나오는 경우가 많음)

● 후미진 곳, 유흥 상권이나 모텔 많은 곳에서 편의점 잘된다

● 후문을 만들면 매출이 높아질 수 있다

● 빌딩을 사려면 화장품점이 입점할 만한 건물을 사라

이 책에서도 강조하다시피 오랜 경험과 공부를 했지만 상가 투자는 불확실성, 의외성이 발생한다고 합니다.

반드시 통하는 필승 공식처럼 외울 수 없고, 해당 시기에 다각도로 분석해야죠. 

그리고 어떤 투자든 리스크는 존재하고, 감당할 수 있을 만큼 접근하는 것이 중요하겠네요.

 

책을 다 읽고 나니 편의점을 열고 싶다는 생각이 들어요.

저자가 편의점 개발을 오랫동안 해온 전문가라서 편의점 예시가 가장 많았고,

생각보다 매출이나 수익이 좋은 편이에요.

투자 비용도 다른 프랜차이즈업보다는 적게 들고요.

 

56쪽 프랜차이즈별 투자비용 도표입니다